随着近几年房地产业的快速发展，一片片别墅区在北京城区和近郊快速涌现出来，进而引发了人们购买别墅住宅的热情。但是，高档次的住宅小区也并没有能够摆脱物业纠纷的困扰。记者近日了解到，业主“圈地”扩建、修建花园等行为已经成为高档住宅小区引发物业管理纠纷的新“祸首”。
修花园引发高档住宅物业新纠纷
2006年3月，陈女士一家入住了北京市朝阳区某庄园连体别墅，可由于入住较早，小区设施还没完全建好，门前垃圾推的问题迟迟得不到解决。一气之下，陈女士决定自建花园改善环境。于是，2006年12月陈女士开始动工，在其房屋西侧建成了长10余米、宽6米的小花园，花园建成后，引来一片赞叹之声，不到半年，小区内就又有十余家业主效仿陈女士建起了自家的花园。
可这样的举动同时也引起了其他未建花园业主的不满，这些业主纷纷向物业公司抗议，提出如果物业公司再不履行职责，放任业主自建花园，就不再交纳物业管理费。但是物业公司对此也是左右为难，花费大量时间、金钱建设的花园，业主又怎么可能按照物业公司的要求恢复原状？双方僵持数月后，物业公司将陈女士等几名业主起诉到法院。
法院经过现场勘验、开庭审理后，综合考虑陈女士已将占用的场地修建为绿地的情况，判决陈女士将其房屋西南侧花园之西侧围栏向东平移至距该房屋西墙体五米处。双方对此判决均表示了认可。
据北京市朝阳区人民法院王四营法庭的法官们透露，仅今年上半年，该法庭审理的因业主“圈地”扩建房屋、修建花园等形式引发的高档住宅小区物业纠纷就有近十起。
今年4月，某连体跃层别墅业主王先生就因自行违规在房屋内挖地下室，被物业公司告上了法庭。最后，法院根据勘验结果和双方举证情况，判决王先生在其房屋内挖掘的地下一层回填，恢复原状。据了解，为了挖掘地下室，王先生支付的材料和人力费用共计约40余万元。
“圈地”纠纷矛盾交织波及性强
据了解，在北京法院受理的物业纠纷中，因私搭乱建引发的矛盾并不少见，可群起“圈地”、甚至向地下“圈地”的情况还是最近才出现的新问题，而且还往往发生在高档小区。
对此，朝阳区法院法官告诉记者，以往的物业纠纷多是业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务引起的，而“圈地”纠纷则都是业主主动扩建房屋、新建花园、亭台、游泳池等积极行为导致的，而且一家动工、数家紧跟态势非常明显。
“但是，小区毕竟还是大家的，一家或几家业主‘圈地’扩建、新建相关设施必然影响到整个小区多个主体之间的矛盾，包括‘圈地’业主与未‘圈地’业主、‘圈地’业主与物业，以及未‘圈地’业主与物业之间的矛盾。物业公司也不得不要求法院一纸判决，以平复相关业主之不满。可见，带头‘圈地’业主和效仿业主的这些‘圈地’行为，是不断加剧业主之间以及业主与物业公司之间矛盾的重要原因。”法官分析说。
物业、业主应各尽其责方可避免损失
据了解，中高档小区“圈地”业主往往不惜重金修建相关设施，造价少则十几万，多则几十万，甚至上百万。但是，实践中，“一旦物业公司提起诉讼，业主费心耗力所修建的花园、露台等建筑，就必然面临被拆的结果，必将造成巨额损失。
针对这种情况，法官建议说，作为业主应该要正确理解自己对房屋的权利，拥有房屋所有权，不一定理所当然可以根据自己的意愿改造房屋、添附材料。根据法律规定，如果房屋的改建、添附，对整栋楼房的安全构成威胁，对邻居的利益构成侵犯，则可能构成违法行为。因此，业主在决定改造自己的房屋之前，应该按照与物业公司签订的《物业管理公约》事先征得物业公司的书面同意。而且为了避免这种损失，开发商与业主在签订购房合同时，应该通过补充协议或另行达成协议，针对业主确需改建、扩建、修建相关设施约定具体操作规程，明确违约责任，既赋予业主相关的权利，又为避免“圈地”行为奠定基础。
此外，法官还指出，某些情况下，物业纠纷之所以产生或不断升级，物业公司未能履行管理职责也是重要原因之一，在群体“圈地”纠纷中，如果物业公司发现首家违反约定操作规程进行施工的，立即予以制止、要求整改，就不会出现群起效仿的现象。因此，高档住宅小区的物业公司也应该加大管理力度，对业主进行制止无效的及时起诉到法院，法院及时判决，对其他业主起到警示作用，在第一时间扑灭“圈地”遍地开花的苗头，减少群发纠纷。
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